会社設立代行更新録 2017年8月5日 ご連絡先 03-3556-8114

 

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不動産所有・保有管理会社の節税

1.現状の節税手法

個人で不動産賃貸業を行なっていると、どうしても不動産所得は増えていきます。そこで皆さんは、@株式会社又はA合同会社を設立し次のような節税対策を一般的に行なっているのではないでしょうか?

@不動産管理会社の設立(管理料徴収方式)
Aサブリース会社の設立(転貸方式)
B不動産所有・保有型法人の設立

しかし、なかなか思うような節税が出来ていないのが、現状ではないでしょうか?

2.現状の節税手法の問題・デメリット

上記@〜Bの節税手法には、次のような問題・デメリットがあります。

@不動産管理会社の設立
どうしても、個人不動産賃貸物件の管理のみの仕事だけ請け負うため、個人賃貸業から法人へ移せる利益は、家賃収入の8%が上限とされております。

これでは、ほとんどメリットがないため、あまり行なわれていない手法です。


Aサブリース会社の設立
家賃収入の15%程を法人に移せるため、よく使われている節税手法です。
でも、全体の個人家賃収入金額が少ななかったり、入居者の空室率がケースによりますが5%・10%以上だとほとんど意味を持たなくなったりします。(最悪、逆転現象が起き増税となってしまいます)


B不動産所有・保有型法人の設立

この形式は最高の状態です。
でも、この最高の状態に持っていく時(個人所有の不動産を法人に移転する時)と将来の相続の時に問題があります。

ア、個人から法人へ不動産移転時(建物のみ移転)

不動産の名義変更(売買)を行なわないといけません。
その際建物について、下記の登録免許税と不動産取得税が結構かかります。

 
税率
固定資産評価額5千万円のケース
登録免許税/原則
2%
100万円
不動産取得税
4%
200万円
合計
300万円

 

イ、将来の相続時

合同会社又は株式会社を受け皿とすると、将来の相続の時に、その出資した株式等が相続財産として評価され相続税がかかってしまいます。

不動産賃貸業は、どうしても利益が出る体質のため、法人内部に利益が積み立てられていく傾向にあり、気が付いた時は結構な株価となっていたりします。

 

一般社団法人&信託の節税登場

上記のような問題・デメリットを解決すべく、受け皿法人に一般社団法人、個人不動産の法人への移転手法に信託が登場しました。

参考 信託を活用した場合の不動産移転時実費

信託を活用すると、建物移転時の上記2Bアの実費は次のようになります。

 
税率
固定資産評価額5千万円のケース
登録免許税
0.4%
20万円
不動産取得税
課税されません
合計
20万円

信託を活用すると280万円(300万円―20万円)お得となります。

 

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